走进湖里创新园片区的湖里新质智造产业园（原飞利浦产业园），工作人员忙碌不停，搬迁、建设、招商等工作正全链条推进，这原本是3.22公顷的低效土地，总建筑面积将从1.1万平方米提升到14万平方米，容积率即将从原先的1提升到3.8，摇身一变成为“高产田”……昨日，湖里区推出低效工业用地再开发方案，未来将有更多的低效用地像湖里新质智造产业园一样实现产业更新升级。

去年，厦门市落实党中央、国务院关于实施全面节约战略决策部署，作为全国首批低效用地再开发试点，制定出台《厦门市低效用地再开发试点工作方案》。以此为契机，不久前，湖里区在全市率先全面启动以湖里老工业区为主的全区低效用地再开发工作，探索占地面积不变、单位产值却倍增的破题思路。

根据《湖里区低效工业用地再开发方案》（以下简称《方案》），湖里区低效工业用地再开发的模式将有两种，分别为企业主导再开发和政府主导再开发。

目前已有松川电子、大洲新燕、同致电子、联发集团等多家企业向湖里抛来橄榄枝。“希望我们能搭上政策的便车，从‘租户’变成‘业主’，在湖里老工业区投资厂房4万-5万平方米满足自身生产需要，扩大再生产。”大洲新燕（厦门）生物科技有限公司相关负责人邓万东说道。

“我们为企业提供了丰富多样的再开发组合模式，大家拿到《方案》相当于拿到了一本再开发的‘说明书’。”湖里区相关负责人表示，开展低效用地再开发，将有利于探索创新盘活利用存量土地的政策机制，大幅提高利用存量用地的比重，明显降低单位GDP地耗，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。

湖里区低效工业用地再开发两种模式

企业主导再开发

三种再开发方式：新建 改扩建 拆除重建

企业可以在自己地块内未利用的土地上新建，也可以在已有建筑物上根据需要进行改扩建，还可以全部推倒重建。

四个方面给予政策支持：土地年限延期 空间扩容 允许土地分割 提供配套服务

例如，对于土地使用权期限即将届满的，支持企业申请土地使用权合计续期至50年；对于再开发项目合理所需的，允许配建一定比例的行政办公，以及宿舍型保障性租赁住房、小型商业等生活服务设施。

政府主导再开发

三种再开发方式：届满收回 征收收回 协议收储

湖里区在“权属清晰、补偿到位”的前提下，创新提出了带现状出让的方式，进一步缩短土地出让流程，切实减轻了企业再开发投入成本，最大程度保证了企业生产的连续性。

名词

低效工业用地

在《方案》中，低效工业用地主要包括：存在安全、环保、消防隐患，且不符合区域产业规划；产出达不到《厦门市工业项目建设用地控制标准（2020版）》（厦府办〔2020〕35 号），产品比较低端；用地效益相对比较低，产出达到控制标准，但达不到同行业整体运行水平，且因公共利益或城市建设规划，需要改造提升范围的用地。

在湖里，低效工业用地再开发主要针对城市开发边界内的“1+1”区域，即湖里西部老工业区和湖里区辖区内其他被认定为低效工业用地的项目。

工业“上楼”

工业“上楼”，是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率。在寸土寸金的厦门岛内，改变过去“摊大饼”式的工业园区建设，推动工业上楼可以说是破解土地制约的一招妙棋。

可以“上楼”的新型工业，需要具备生产设备较轻、振动少、污染小等特点，这些企业多为高端制造、科技研发等产业，涵盖企业总部、工业研发设计、高端智造、新产品孵化、终端服务等环节。同时，应当结合园区发展条件和企业的发展特点，因地制宜引导合适的企业上楼发展。

解读

湖里为什么要“回归工业”？

湖里区作为厦门经济特区发祥地，长期以来坚持工业立区、制造强区，工业发展起步早，在西部老工业区集聚了金龙客车、台松精密等一批知名企业，为特区建设作出了重要贡献。

但随着城市发展和产业转型升级，湖里老工业区工业空心化、产业发展层次偏低、土地产出效益不高、综合容积率比较低等问题日益凸显，片区深度转型升级势在必行。

更重要的是，湖里老工业区170万平方米建筑面积中有约三分之二在未来15年内面临土地使用年限即将到期的问题。这把“悬在头上的刀”让很多企业无所适从。

因此，湖里区政府和企业有必要推动低效工业用地再开发，提高有效空间利用率，让现代工业、先进制造业符合政策导向、产业更新提升。

但为什么选择“回归工业”？

近年来，湖里老工业区等地通过“退二进三”，布局“双创”产业基地，已改造完成七大文化创意园，但服务业业态偏向生活服务业，产生的经济效益达不到预期。而事实上，老工业区内企业税收贡献60%来自于工业企业。可以说，工业仍然是湖里的经济支柱产业。

湖里有条件，市场也有需求。据业内人士透露，面对湖里地理位置佳、相对低成本、集约型的“智造空间”，不少技术密集型、人才密集型和无污染型中小先进制造业企业都抛出橄榄枝。湖里老工业区内产权主体虽多，但工业用地相对连片，逐步联合和集中收储后有利于改造建设“专精特新”专业化园区、融合研发与生产的试验场等，聚焦发展“研发＋高端制造”。

湖里区希望通过政策引导和创新驱动，找准产业定位，盘活低效工业用地，利用中心城区的优质公共配套服务和良好的区位优势，带动先进制造业、生产性服务业的回归和高品质人群的再聚集，重现湖里老工业区昔日辉煌，与周边、岛外产业功能区协同联动和错位发展，在全市大力发展先进制造业、培育发展新质生产力中重新崛起。

值得一提的是，湖里以“回归工业”为主导方向的产业转型升级，不是传统制造业的简单回归，而是高端制造业优势和发展动能的新一轮重塑——以全市“4+4+6”现代化产业体系为指导，基于现有产业基础和优势，大力发展电子信息、机械装备、科技服务业以及文旅创意4大类产业体系。

《方案》是怎么形成的？

湖里区发改局相关负责人介绍，作为区级具体落地的低效工业用地再开发在全市甚至全省都是创新之举，但该怎么做，湖里可以说是摸着石头过河。

首先要做到“底数清，家底明”。通过湖里老工业区范围内100宗工业用地的“一宗用地、一份调查档案、一个再开发方案”策划工作，摸清工业用地项目宗地的规模、范围、用途、产出效益等基本情况，厘清土地权属关系，调查了解土地权利人意愿。目前，“一宗一档”已完成 98 宗用地梳理，“一宗一方案”已完成 20 宗用地再开发方案初步策划。

与此同时，2023年6月起，先后向湖里老工业区 100 宗工业用地的权属单位，逐个发放《湖里区低效工业用地再开发工作方案（征求意见稿）》和意见征询及再开发意愿调查表，并分批分类组织企业召开8场座谈会议，听取企业意见，结合市级政策研究制订了适合湖里区实际情况的低效工业用地改造配套政策，从综合用地、产业发展、财政金融等多个维度，进一步释放政策红利。

值得一提的是，这份方案中明确以政府为主导、企业为主体，湖里区将为企业提供多样化、多路径的再开发模式，给企业更多的自主选择权，同时实行“一企一案”，针对每一个企业、每一宗地块的特点，湖里区进行“一企一案”的研究，注重发挥企业自身的积极性。

目前，湖里区已成立了由区委区政府主要领导担任组长的低效工业用地再开发工作领导小组并驻点办公。企业可以通过驻点工作专班直接进行再开发申请，不需要再跑多个部门。

推进低效工业用地再开发有什么好处？

岛内首宗工业“上楼”项目——湖里新质智造产业园，其3.22公顷的工业用地，还有30年左右的使用年限，但它建筑面积1.1万平方米，容积率不到1，在寸土寸金的岛内来说，显然不够集约用地，亟需盘活空间，提高产值。

盘活空间资源后，这里将新建5栋通用厂房和1栋配套办公楼，楼层约8至10层，总建筑面积将提升到14万平方米，容积率提升到3.8。未来将配备约15000平方米保障性租赁住房，打造成高端制造与研发产业园。

目前湖里新质智造产业园项目采用企业主导再开发的方式，由湖里国投负责。“上下楼就是上下游，产业园就是产业链。这是我们未来想要达到的理想效果。”湖里国投相关负责人陈聪说道。

不久前，同致电子积极对接区级相关部门，拟在湖里老工业区寻求新的产业升级空间。作为进军智能驾驶的企业，同致电子将在这里打造研发、制造、测试基地。

为什么把在岛外的制造基地搬回湖里？同致电子科技（厦门）有限公司总经理曾建源说，随着AI技术迅猛发展，研发对测试效率的要求更高了，他们急需研发、制造、办公全链条的园区——他打了个比方，一项技术至少需要10000次测试，从湖里到岛外来回路程两个小时；拿下地块后，在楼下直接做陆地测试，直接节省20000小时。

另一方面，这种新模式的好处在于用地更加灵活——根据《方案》，行政办公及生活配套服务设施最高可达30%，其中，可以建设不超过项目计容总建筑面积5%且不大于7000平方米的小型商业。对企业来说，这样不仅能满足员工工作和生活需求，还可以辐射周边。